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    房地产项目开发具体流程是什么

    来源:深圳z6尊龙官网投资发展集团时间:2020-11-05
    第一部分,房地产开发公司的准备工作
    在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。
    第二部分,行政审批部分
    根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
    一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:
    1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
    2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
    3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
    4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
    5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
    6、规划部门办理项目选址意见书。
    二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:
    1、人防办进行人防工程建设布局审查。
    2、国土资源局办理土地预审。
    3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
    4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
    5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
    三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:
    1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
    2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
    3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
    4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
    5、国土资源局进行用地预审。
    6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
    7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
    8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。
    9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
    四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:
    1、公安消防支队进行消防设计审查。
    2、人防办进行人防设施审查。
    3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
    4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。
    五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:
    1、建设单位办理施工报建登记。
    2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。
    3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。
    六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:
    由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。
    开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
    1、以下证明材料:
    (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
    (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
    (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
    2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
    3、工程施工合同;
    4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
    七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:
    1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
    2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
    3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
    4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。
    第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
    1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
    2、开发商应提交材料:
    (1)申请书;
    (2)企业营业执照;
    (3)用地证明文件或者土地使用权证;
    (4)建设用地规划许可证;
    (5)建设工程规划许可证;
    (6)施工许可证;
    (7)房屋竣工验收资料
    (8)房屋测绘成果;
    (9)根据有关规定应当提交的其他文件。
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